رياض بعقد الملكية: عشرة فخاخ باهظة الكلفة

إليكم عشر حالات محفوفة بالمخاطر. نميّز في كل منها بين ما ينص عليه القانون (ثابت) وما تكشفه الممارسة (ممارسة). والأمثلة افتراضية.

1. البائع لا يملك سوى حصة

ثابت. بيع حصة مشاعة يخوّل باقي الشركاء على الشياع حق الشفعة: إذ يمكنهم استرداد الحصة المبيعة (القانون رقم 39.08، المادة 292). مثال افتراضي: في فاس، يبيع أخ «الرياض» في حين أنه لا يملك منه سوى سُبعين. الاحتياط: الحصول على توقيع جميع الشركاء على الشياع.

2. التركة لم تُسوَّ بعد

ثابت. عند وفاة المالك، ينتقل العقار إلى جميع الورثة. ويجب أن يصدر البيع عنهم جميعًا. مثال افتراضي: الأرملة توقّع وحدها. الاحتياط: رسم إراثة حديث وتوقيع كل وارث.

3. ورثة يقيمون بعيدًا

ثابت. من يوقّع نيابة عن غيره يجب عليه أن يثبت صلاحيته. كما أن الحيازة لا تسري في مواجهة مالك غاب مدة طويلة أو حال دونه مانع (المادة 256). الاحتياط: وكالات رسمية مصادق عليها.

4. الرياض سبق بيعه

ممارسة. في غياب السجل العقاري، لا يكشف أي سجل عمومي عن بيع سابق: فقد يكتشف المشتري لاحقًا أن عقدًا آخر ينصب على العقار نفسه. مثال افتراضي: في مراكش، يكتشف مشترٍ عقد بيع عدليًا سابقًا لعقده. الاحتياط: تحليل سلسلة العقود كاملة، واستفسار محرريها، والإسراع بالتحفيظ بعد الشراء.

5. المساحة المعلنة غير موجودة

ثابت. عند التحفيظ، فإن التحديد والتصميم الناتج عنه هما اللذان يحددان المساحة المقيدة في الرسم العقاري، وليس المساحة المصرح بها في العقود. مثال افتراضي: العقد يذكر 180 م²، والمهندس المساح يقيس 140. الاحتياط: رفع للمساحة قبل التوقيع، وبند يتعلق بالفوارق.

6. غرفة تمتد إلى ملك الجار

ممارسة. غرف فوق منزل الجار، وممرات مسقوفة، وسطوح متلاصقة: في المدن العتيقة، كثيرًا ما تتداخل الكتل المبنية من منزل إلى آخر (انظروا الحائط المشترك والارتفاقات في الدرب). مثال افتراضي: في الصويرة، ترتكز الدويرية على المنزل المجاور. الاحتياط: زيارة رفقة مهندس مساح، وتوجيه السؤال كتابةً إلى البائع.

7. جار يتعرض على التحفيظ

ثابت. يمتد أجل التعرض إلى شهرين بعد الإعلان عن انتهاء التحديد؛ ويُحال الملف حينئذ على المحكمة (ظهير 1913، الفصلان 24 و32). الاحتياط: تفضيل عقار انقضى أجل التعرض عليه، أو التنصيص على هذه الحالة في العقد.

8. البائع يشغل العقار، لكنه لا يثبت ملكيته

ثابت. يجب أن تستوفي الحيازة الشروط القانونية (المادة 240) وأن تدوم عشر سنوات؛ وبين الأقارب غير الشركاء في الملك ممن لا عداوة بينهم، أربعين سنة (المادتان 250 و251). ولا يكفي مجرد شغل العقار: إذ يلزم أصل التملك (المادة 3). مثال افتراضي: ست سنوات من الشغل ومجرد شهادة.

9. جزء من العقار ملك عام أو حبسي

ثابت. لا يمكن أن يكون العقار الحبسي أو المملوك للدولة أو الجماعي محلًّا للحيازة (المادة 261). الاحتياط: التحقق من أصل كل جزء من أجزاء العقار.

10. الجوار في نزاع أصلًا

ممارسة. مياه الأمطار، والمطلات على الفناء، والممرات، والحائط المشترك: تندرج هذه المسائل ضمن الارتفاقات التي تتبع العقار؛ وبالتالي فإن نزاع الجوار القديم يعني المالك الجديد أيضًا. الاحتياط: قراءة العقود، والتحدث إلى الجيران، وإجراء معاينة للمكان.

قائمة التحقق قبل التوقيع

العقود

الأشخاص

المحافظة العقارية

على أرض الواقع

العقد والأداء

عشرة فخاخ، لكن قاعدة واحدة: في نظام الملكية، لا يُشترى المنزل بناءً على الكلام، بل بناءً على الوثائق.