عقار واستثمار · دليل
شراء رياض في مراكش: الدليل، من الباب المرصّع بالمسامير إلى السجل العقاري
في سنة 2026، غيّرت قاعدة لم تَلفت الأنظار كلفة بعض عمليات بيع دور الرياض. فمنذ 1 يوليو، حين يُؤدى ثمن منزل تتجاوز قيمته 300 000 درهم نقدًا كليًا أو جزئيًا، أو حين لا يحدد العقد طريقة أدائه، تضاف 2 نقطة مئوية إلى رسوم التسجيل: تُحتسب على الجزء المؤدى نقدًا وحده إذا سُدّد الباقي بوسيلة قانونية. ليست هذه سوى تفصيلة من بين تفاصيل أخرى، لكنها تختزل الجوهر: شراء رياض مسألة إجراءات بقدر ما هو افتتان من النظرة الأولى.
إليكم مراحل الشراء بالترتيب، من الزيارة الأولى إلى التقييد في السجل العقاري.
1. قبل أن تقعوا في الحب، اسألوا عن الوضعية العقارية
السؤال الأول للبائع، حتى قبل الحديث عن الثمن: هل الرياض محفّظ، أم في طور التحفيظ، أم مملوك بموجب رسم الملكية؟
- محفّظ: شهادة ملكية حديثة (100 درهم لدى المحافظة العقارية) تبيّن المالكين والتحملات والرهون.
- في طور التحفيظ: مسطرة التحفيظ مفتوحة، لكن الرسم العقاري لم يُنشأ بعد.
- بموجب رسم الملكية: تقوم الملكية على العقود وعلى الحيازة، إلى أن يثبت العكس (انظروا الفرق بين الملكية والرسم العقاري).
الجواب يغيّر كل ما عداه: التحققات، والتمويل، والثمن في كثير من الأحيان.
2. انظروا إلى المنزل بعين المهندس
قد يخفي زليجٌ لا تشوبه شائبة عارضةً منهَكة. قوموا بالزيارة رفقة مهندس معماري أو مكتب دراسات: الجدران الحاملة والتشققات، والرطوبة، والأسقف الخشبية، وكتامة السطح ضد تسرّب المياه، والشبكات، ومطابقة الأشغال المنجزة سابقًا.
3. تحققوا مما سيُسمح لكم بإنجازه
هل تحلمون بجناح على السطح، أو بدار للضيافة؟ استفسروا لدى الوكالة الحضرية عن القواعد المطبقة في القطاع، ولدى مصلحة التراث إذا كان العقار محميًا.
4. التوقيع وفق الشكليات القانونية
يُبرم البيع بموجب عقد رسمي، أمام موثق أو عدول. ومنذ صدور القانون رقم 41.25 (الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16/07/2026)، لم يعد العقد الذي يحرره محامٍ مقبول للترافع أمام محكمة النقض مقبولاً. وبدون عقد رسمي، يكون باطلًا (القانون رقم 39.08، المادة 4). ويمكن أن يسبق العقدَ عقدٌ ابتدائي، مع شروط واقفة يتم التفاوض بشأنها: شهادة خالية من التحملات، والحصول على قرض.
5. الأداء بطريقة قابلة للتتبع
بالنسبة للعقود المحررة منذ 1 يوليو 2026 (قانون المالية رقم 50.25 للسنة المالية 2026، المادة 7، الجريدة الرسمية عدد 7465 مكرر بتاريخ 16/12/2025)، يُطبق رسم تسجيل إضافي بنسبة 2 في المائة على بيوع العقارات أو الحقوق العينية العقارية التي يتجاوز ثمنها 300 000 درهم. ولا يُستحق إلا في حالتين: إذا لم يتضمن العقد كيفيات الأداء ومراجعه، أو إذا لم يُؤدَّ الثمن بإحدى الطرق المنصوص عليها في البند II من المادة 11 من المدونة العامة للضرائب (شيك مسطّر غير قابل للتظهير، أو ورقة تجارية، أو وسيلة أداء ممغنطة، أو تحويل بنكي، أو وسيلة إلكترونية، أو مقاصة موثّقة). وإذا أُدي جزء من الثمن نقدًا، فلا يُطبق الرسم إلا على هذا الجزء (المدونة العامة للضرائب، البند III من المادة 133).
ما توضحه الإدارة (المذكرة الدورية رقم 737 المتعلقة بالتدابير الجبائية لقانون المالية 2026، وتوضيحات نقلتها الصحافة، Médias24 بتاريخ 30/06/2026 وهسبريس بتاريخ 13/07/2026: مواقف إدارية، وليست نصًا قانونيًا):
- القرض البنكي المنصوص عليه في العقد لا يترتب عنه استحقاق الرسم؛
- الإيداع المنصوص عليه في المادة 193 من المدونة العامة للضرائب مقبول كطريقة للأداء، شريطة أن يتضمن العقد مراجعه؛
- التسبيقات المؤداة قبل العقد بشيك مسطّر غير قابل للتظهير مقبولة إذا وردت مراجعها في العقد النهائي؛
- يُحتسب الرسم على أساس الثمن المصرح به في العقد؛
6. المصاريف، بندًا بندًا
| البند | المبلغ | الشرط | المرجع |
|---|---|---|---|
| رسوم التسجيل | 4 في المائة من الثمن | محل مبني، بما في ذلك الأرض في حدود 5 أضعاف المساحة المغطاة | المدونة العامة للضرائب 2026، المادة 133 (I-F-1°) |
| الرسم الإضافي | 2 في المائة | البيوع التي يتجاوز ثمنها 300 000 درهم، فقط إذا لم يتضمن العقد مراجع الأداء أو لم يتم الأداء بطريقة قانونية؛ وفي حالة الأداء المختلط، على الجزء المؤدى نقدًا وحده. يمكن تجنبه. | المدونة العامة للضرائب 2026، البند III من المادة 133؛ قانون المالية رقم 50.25 للسنة المالية 2026، المادة 7 |
| المحافظة العقارية (عقار محفّظ) | 1,5 في المائة من الثمن | تقييد نقل الملكية | تعريفة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (ANCFCC) |
| نظير الرسم العقاري | 200 درهم | تعريفة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (ANCFCC) | |
| الموثق أو العدول أو المحامي | حسب عرض الأسعار | — | |
| التشخيص التقني | حسب عرض الأسعار | — |
لا يخضع الرياض المملوك بموجب رسم الملكية لرسم المحافظة العقارية عند الشراء، لكن تحفيظه ستكون له كلفة: رسوم بنسبة 1 في المائة تقريبًا، إضافة إلى مبالغ جزافية (انظروا تحفيظ رياض).
7. بعد التوقيع، لا تتراخوا
- عقار محفّظ: تقييد العقد داخل أجل ثلاثة أشهر. وبعد انصرامه، تُطبق غرامة: 5 في المائة من الرسوم عن الشهر الأول، ثم 0,5 في المائة عن كل شهر (ظهير 1913، الفصل 65 مكرر).
- عقار في طور التحفيظ: إيداع الحق بالمحافظة العقارية لحفظ الرتبة (الفصل 84).
- عقار مملوك بموجب رسم الملكية: إطلاق مسطرة التحفيظ (انظروا تحفيظ رياض).
الرياض الجيد هو الذي يمكن بيعه يومًا ما دون الحاجة إلى تقديم تبريرات. أما الباقي فكله قابل للترميم.
المصادر
- القانون رقم 39.08، المادة 4، كما غُيّرت بالقانون رقم 41.25 (الظهير الشريف رقم 1.26.30 بتاريخ 03/07/2026، الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16/07/2026)
- المدونة العامة للضرائب 2026، المادة 133 (I-F-1°) والبند III من المادة 133
- المذكرة الدورية رقم 737 المتعلقة بالتدابير الجبائية لقانون المالية 2026
- Médias24، 30/06/2026
- هسبريس (Hespress)، 13/07/2026
- EcoActu، 10/09/2026 (توضيح بتاريخ 04/09/2026، غير مؤكد رسميًا)
- ظهير 12 أغسطس 1913 كما وقع تغييره، الفصلان 65 مكرر و84
- تعريفة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC)
النشرة
أهم أخبار دور الرياض في مراكش، كل أسبوع.
السوق والتراث والأوراش والقانون: مختارات هيئة التحرير.
