الملكية أم الرسم العقاري: ماذا تشترون حقاً؟

يكمن الفرق كله في كلمتين: الرسم العقاري والملكية.

الرسم العقاري: صفحة تحسم النقاش

الرياض المحفّظ مقيّد في السجل العقاري، وهو السجل الكبير الذي تمسكه المحافظة العقارية. وما يتضمنه هذا التقييد يعدّه القانون صحيحاً.

يذهب ظهير 1913 بعيداً جداً. فالرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن (الفصل 62). وبعبارة ملموسة:

• لا يمكن لأحد أن يصبح مالكاً لعقار محفّظ عن طريق وضع يده عليه مدة طويلة، وهو ما يسمّى التقادم (الفصل 63)؛
• من يعتبر نفسه متضرراً من التحفيظ لا يمكنه استرجاع العقار، بل يمكنه فقط المطالبة بالتعويض، وذلك في حالة التدليس فقط (الفصل 64).

ثمة استثناء يخص التقييدات المضمّنة لاحقاً في الرسم العقاري. إذ يمكن لصاحب الحق المتضرر من تدليس أو تزوير أن يطعن فيها، شريطة أن يباشر ذلك داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المعني. وبعد انقضاء هذا الأجل، تصبح هذه التقييدات ملزمة في مواجهة الغير المقيّدين عن حسن نية (القانون رقم 39.08، المادة 2).

الملكية: مالك… إلى أن يثبت العكس

الرياض القائم على الملكية غير مقيّد في أي سجل. فملكيته تقوم على عقود، ولا سيما العقود العدلية، وعلى الحيازة: أي وضع اليد على العقار والتصرف فيه تصرّف المالك.

يمنح القانون لهذه الحيازة قيمة حقيقية، لكنها قيمة مؤقتة: فهي تعدّ ملكية إلى أن يثبت العكس (القانون رقم 39.08، المادة 3).

ثم إن عقود البيع وحدها لا تكفي. إذ يجب أن تستند إلى أصل التملك، ويجب أن يحوز المشتري نفسه العقار وفق الشروط القانونية.

الحيازة، نعم. لكن ليس بأي طريقة

لكي يُعتدّ بالحيازة، يجب أن تجتمع ستة شروط (المادة 240): وضع اليد فعلياً على العقار، والتصرف فيه تصرّف المالك، ونسبته إلى النفس ونسبة الناس إياه إلى الحائز، وعدم المنازعة فيه، واستمرار الحيازة دون انقطاع طوال المدة القانونية، وفي حالة وفاة الحائز، عدم العلم بأي تفويت.

كم من الوقت؟ عشر سنوات بالنسبة إلى شخص لا تربطه بالمالك قرابة ولا شياع (المادة 250). وأربعون سنة بين الأقارب غير الشركاء في الملك، في غياب العداوة بينهم (المادة 251). وهذه المدد غير قابلة للتفاوض: لا يجوز لأي عقد أن يمدّدها أو يقصّرها (المادة 259).

بعض الأشخاص لا يمكنهم أبداً أن يحوزوا في مواجهة بعضهم بعضاً، ومنهم: الآباء والأبناء، والزوجان أثناء قيام الزوجية، والشركاء، والوكيل والموكّل (المادة 255). وبعض الأملاك تخرج كلياً عن هذه الآلية: أملاك الأحباس، وأملاك الدولة، وأراضي الجماعات السلالية، وأملاك الجماعات الترابية، والعقارات المحفّظة أصلاً (المادة 261).

جنباً إلى جنب

وماذا بين الحالتين؟

ثمة وضعية وسيطة نصادفها في الإعلانات: الرياض «بمطلب تحفيظ». مسطرة التحفيظ مفتوحة، لكن الرسم العقاري لم يُنشأ بعد. وهي تستحق مقالاً قائماً بذاته.

ما يجب تذكّره قبل التوقيع

شراء رياض محفّظ هو شراء عقار. أما شراء رياض بالملكية، فهو شراء عقار وملفٍّ معه. ليس بالضرورة صفقة خاسرة، لكنه خطر يجب تقديره قبل التوقيع.

ما التصرف السليم؟ أن تسألوا البائع، منذ الزيارة الأولى، عن الوضعية القانونية للرياض. ثم، إذا كان بالملكية، أن تعرضوا العقود على موثق أو عدل أو محامٍ لفحصها قبل أي وعد بالبيع. ويمكن أن يأتي التحفيظ بعد ذلك (انظروا تحفيظ رياض).