Juridique & Formalités · Guide
Melkia ou titre foncier : ce que vous achetez vraiment
Deux portes cloutées, côte à côte, dans le même derb. Même façade ocre, même patio. Pourtant, l'une ouvre sur un bien que la loi déclare inattaquable. L'autre, sur une propriété qu'une meilleure preuve peut encore remettre en cause.
Toute la différence tient en deux mots : titre foncier et melkia.
Le titre foncier : une page qui clôt le débat
Un riad titré est inscrit au livre foncier, le grand registre tenu par la Conservation foncière. Ce que dit cette inscription, la loi le tient pour vrai.
Le dahir de 1913 va très loin. Le titre est définitif et inattaquable (art. 62). Concrètement :
- personne ne peut devenir propriétaire d'un bien titré en l'occupant longtemps, ce qu'on appelle la prescription (art. 63) ;
- quelqu'un qui s'estimerait lésé par l'immatriculation ne peut pas récupérer le bien. Il peut seulement demander des dommages-intérêts, et uniquement s'il y a eu fraude (art. 64).
Une exception concerne les inscriptions faites ensuite sur le titre. Le titulaire de droits lésé par une fraude ou un faux peut les contester, à condition d'agir dans les quatre ans suivant l'inscription en cause. Passé ce délai, elles s'imposent aux tiers inscrits de bonne foi (loi 39-08, art. 2).
La melkia : propriétaire… jusqu'à preuve du contraire
Un riad en melkia n'est inscrit nulle part. Sa propriété repose sur des actes, notamment adoulaires, et sur la possession : le fait d'occuper et de gérer le bien comme un propriétaire.
La loi accorde à cette possession une vraie valeur. Mais une valeur provisoire : elle vaut propriété jusqu'à preuve contraire (loi 39-08, art. 3).
Et les actes de vente, à eux seuls, ne suffisent pas. Ils doivent s'appuyer sur l'origine de la propriété, et l'acheteur doit lui-même posséder le bien dans les conditions légales.
Posséder, oui. Mais pas n'importe comment
Pour que la possession compte, six conditions doivent être réunies (art. 240) : tenir réellement le bien, s'y comporter en propriétaire, se l'attribuer et se le voir attribuer par les gens, ne pas être contesté, posséder sans interruption pendant la durée légale, et, si le possesseur est décédé, qu'aucune cession ne soit connue.
Combien de temps ? Dix ans pour une personne sans lien de parenté ni copropriété avec le propriétaire (art. 250). Quarante ans entre parents non copropriétaires, en l'absence d'hostilité entre eux (art. 251). Et ces durées ne se négocient pas : aucun contrat ne peut les allonger ni les raccourcir (art. 259).
Certaines personnes ne peuvent jamais posséder les unes contre les autres : parents et enfants, époux pendant le mariage, associés, mandataire et mandant, notamment (art. 255). Et certains biens échappent totalement à ce mécanisme : biens habous, biens de l'État, terres des collectivités ethniques, biens des collectivités territoriales et biens déjà titrés (art. 261).
Côte à côte
| Riad titré | Riad en melkia | |
|---|---|---|
| Ce qui prouve la propriété | L'inscription au livre foncier | Des actes et la possession |
| Peut-on la contester ? | Le titre, non (art. 62). Une inscription ultérieure, pour fraude ou faux, dans les 4 ans (loi 39-08, art. 2) | Oui, par une meilleure preuve |
| Superficie | Fixée par un plan officiel | Décrite dans les actes |
| Vérification avant achat | Un certificat de propriété (100 DH) | L'analyse de toute la chaîne d'actes |
| Hypothèque bancaire | Possible | Pas d'hypothèque : la loi la réserve aux biens titrés ou en cours d'immatriculation. Un nantissement par acte authentique reste possible (loi 39-08, art. 165 et 147) |
| Après la vente | Inscription dans les 3 mois (art. 65 bis) | Un nouvel acte, sans inscription |
Et entre les deux ?
Il existe une situation intermédiaire, que l'on rencontre dans les annonces : le riad « en réquisition ». La procédure d'immatriculation est ouverte, mais le titre n'existe pas encore. Elle mérite un article à part entière.
Ce qu'il faut retenir avant de signer
Acheter un riad titré, c'est acheter un bien. Acheter un riad en melkia, c'est acheter un bien et un dossier. Pas forcément une mauvaise affaire, mais un risque à mesurer avant de signer.
Le bon réflexe ? Demander au vendeur, dès la première visite, dans quelle situation se trouve le riad. Puis, si c'est une melkia, faire examiner les actes par un notaire, un adoul ou un avocat avant toute promesse. L'immatriculation pourra venir ensuite (voir l'immatriculation d'un riad).
Sources
- dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, version consolidée (art. 62 à 66, 65 bis)
- loi 39-08 relative au code des droits réels (art. 2, 3, 4, 147, 165, 174, 240, 250, 251, 255, 259, 261)
- décret 2-16-375 du 18/07/2016 fixant le tarif de la Conservation foncière (BO n° 6484 du 21/07/2016)
La Lettre
L’essentiel des riads de Marrakech, chaque semaine.
Marché, patrimoine, chantiers et droit : une sélection de la rédaction.
