Juridique & Formalités · Guide
Riad en melkia : les dix pièges qui coûtent cher
Un riad en melkia n'est pas un mauvais achat. C'est un achat où le travail de vérification change de mains. Sans livre foncier, c'est à vous de prouver que le vendeur possède tout le bien, seul, sans droit concurrent.
Voici dix situations à risque. Pour chacune, nous distinguons ce que dit la loi (établi) de ce qui relève de la pratique (pratique). Les exemples sont fictifs.
1. Le vendeur ne possède qu'une part
Établi. La vente d'une part indivise ouvre aux autres copropriétaires un droit de préemption : ils peuvent racheter la part vendue (loi 39-08, art. 292). Exemple fictif : à Fès, un frère vend « le riad » alors qu'il n'en détient que deux septièmes. Parade : faire signer tous les copropriétaires.
2. La succession n'est pas réglée
Établi. Au décès du propriétaire, le bien passe à l'ensemble des héritiers. La vente doit émaner de tous. Exemple fictif : la veuve signe seule. Parade : un acte de succession récent et la signature de chaque héritier.
3. Des héritiers vivent loin
Établi. Celui qui signe pour un autre doit prouver son pouvoir. Et la possession ne joue pas contre un propriétaire longtemps absent ou empêché (art. 256). Parade : des procurations authentiques et légalisées.
4. Le riad a déjà été vendu
Pratique. Sans livre foncier, aucun registre public ne révèle une vente antérieure : un acquéreur peut découvrir après coup qu'un autre acte porte sur le même bien. Exemple fictif : à Marrakech, un acheteur découvre un acte adoulaire de vente antérieur au sien. Parade : analyser toute la chaîne d'actes, interroger les rédacteurs, et faire immatriculer vite après l'achat.
5. La surface annoncée n'existe pas
Établi. Lors de l'immatriculation, c'est le bornage et le plan qui en résulte qui déterminent la superficie inscrite au titre, et non la surface déclarée dans les actes. Exemple fictif : l'acte dit 180 m², le géomètre en mesure 140. Parade : un relevé avant de signer, et une clause sur les écarts.
6. Une pièce déborde chez le voisin
Pratique. Pièces au-dessus du voisin, passages couverts, terrasses contiguës : dans les médinas, les volumes s'imbriquent souvent d'une maison à l'autre (voir la mitoyenneté et les servitudes dans un derb). Exemple fictif : à Essaouira, la douiria repose sur la maison d'à côté. Parade : une visite avec un géomètre, et la question écrite au vendeur.
7. Un voisin s'oppose à l'immatriculation
Établi. Le délai court jusqu'à deux mois après l'avis de clôture du bornage ; le dossier part alors au tribunal (dahir de 1913, art. 24 et 32). Parade : préférer un bien dont le délai est expiré, ou prévoir ce cas dans l'acte.
8. Le vendeur occupe, mais ne prouve pas
Établi. La possession doit réunir les conditions légales (art. 240) et durer dix ans ; entre parents non copropriétaires sans hostilité entre eux, quarante ans (art. 250 et 251). L'occupation seule ne suffit pas : il faut l'origine de la propriété (art. 3). Exemple fictif : six ans d'occupation et un simple témoignage.
9. Une partie du bien est publique ou habous
Établi. Impossible de posséder un bien habous, domanial ou collectif (art. 261). Parade : vérifier l'origine de chaque partie du bien.
10. Le voisinage est déjà en conflit
Pratique. Eaux de pluie, vues sur le patio, passages, mitoyenneté : ces questions relèvent des servitudes, qui suivent le bien ; un litige de voisinage ancien concerne donc aussi le nouveau propriétaire. Parade : lire les actes, parler aux voisins, faire constater les lieux.
La checklist avant de signer
Les actes
- Tous les actes, du plus ancien au plus récent, sans maillon manquant.
- Les mêmes noms, la même description, la même surface d'un acte à l'autre.
- Pour chaque vente, un acte conforme à la loi en vigueur à sa date : depuis la loi 41.25 (BO n° 7526 du 16/07/2026), seul l'acte authentique est admis (loi 39-08, art. 4).
Les personnes
- La pièce d'identité de chaque vendeur.
- Un acte de succession récent si un propriétaire est décédé.
- Des procurations en bonne forme pour les absents.
La Conservation foncière
- Une réquisition est-elle déjà ouverte sur tout ou partie du bien ?
- Si oui : certificat, oppositions, avancement (voir ce que recouvre un riad « en réquisition »).
- Les titres des voisins, pour comparer les limites.
Le terrain
- Un relevé de surface par un géomètre.
- Les volumes imbriqués, passages et servitudes repérés.
- Une conversation avec les riverains.
L'acte et le paiement
- Des clauses sur la surface et sur l'immatriculation à venir.
- Un paiement traçable, référencé dans l'acte (CGI, art. 133-III).
- Un plan d'immatriculation : qui dépose, quand, à quel coût (voir l'immatriculation d'un riad).
Dix pièges, mais une seule règle : en melkia, on n'achète pas une maison sur parole. On l'achète sur pièces.
Sources
- loi 39-08, art. 3, 4 (modifié par la loi 41.25, BO n° 7526 du 16/07/2026), 240, 250, 251, 256, 261, 292
- dahir du 12 août 1913 modifié, art. 24 et 32 (version consolidée ANCFCC)
- CGI 2026, art. 133-III
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